BAGAIMANA CARA JUAL BELI TANAH MENURUT HUKUM ADAT, HUKUM PERDATA BARAT DAN UUPA

 

Bagi sebagian besar rakyat Indonesia, tanah merupakan sumber hidup satu-satunya. Mengingat pentingnya tanah di dalam kehidupan manusia, maka setiap orang berusaha memiliki dan memanfaatkan tanah itu semaksimal mungkin guna kelangsungan hidupnya. Untuk memiliki tanah dapat dilakukan dengan berbagai cara seperti mewaris, hibah, tukar menukar, maupun dengan cara jual-beli.

Pertanyaan :

Menurut analisis saudara, bagaimana cara jual beli tanah menurut hukum adat, hukum perdata barat dan UUPA ?

 

JAWABAN :

 

Cara jual-beli tanah dapat berbeda dalam konteks hukum adat, hukum perdata barat, dan UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria). Berikut adalah penjelasan singkat mengenai cara jual beli tanah dalam tiga konteks tersebut :

 

1.      Hukum Adat

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang UUPA tidak memberikan penjelasan mengenai jual beli tanah.

Jual beli tanah menurut hukum adat bersifat kontan atau “tunai”. Pembayaran harga dan penyerahan haknya dilakukan pada saat yang bersamaan.

Biasanya jual beli tanah dilakukan oleh Kepala Desa / Kepala Adat yang bukan hanya bertidak sebagai saksi, tetapi juga dalam kedudukannya sebagai alat Kepala Adat (Desa) menanggung bahwa jual beli tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku.

Dalam hukum adat, jual beli tanah dapat melibatkan proses yang berbeda-beda tergantung pada adat istiadat suatu daerah. Setiap komunitas adat memiliki sistem norma dan aturan yang mengatur kepemilikan dan peralihan tanah. Biasanya, jual beli tanah dalam hukum adat melibatkan proses musyawarah, pengakuan dari pemimpin adat atau tokoh masyarakat, serta pemenuhan persyaratan adat yang berlaku.

 

Syarat-syarat jual beli tanah menurut hukum adat adalah sebagai berikut :

a.       Adanya tanah sebagai objek jual beli yang harus jelas batas-batasnya, luasnya, dan statusnya (apakah tanah adat, tanah ulayat, atau tanah hak milik).

b.      Adanya para pihak yang berkepentingan dalam jual beli tanah yaitu penjual dan pembeli yang harus memiliki kewenangan dan kapasitas hukum untuk melakukan perbuatan hukum tersebut.

c.       Adanya harga yang disepakati oleh para pihak yang harus sesuai dengan nilai pasar dan tidak merugikan salah satu pihak.

d.      Adanya persetujuan dari para pihak yang harus dilakukan secara sukarela dan tanpa paksaan atau tipu daya.

e.       Adanya saksi-saksi yang mengetahui dan menyaksikan perbuatan jual beli tanah yang biasanya terdiri dari kepala adat, tetangga, kerabat, atau orang-orang yang dipercaya oleh para pihak.

 

Prosedur jual beli tanah menurut hukum adat adalah sebagai berikut :

a.       Para pihak melakukan negosiasi mengenai harga dan syarat-syarat jual beli tanah.

b.      Para pihak membuat surat perjanjian jual beli tanah di bawah tangan yang ditandatangani oleh para pihak dan disaksikan oleh saksi-saksi.

c.       Para pihak melakukan pembayaran harga tanah secara tunai atau sebagian dan menyerahkan tanah beserta bukti kepemilikannya kepada pembeli.

d.      Para pihak melakukan pengukuran dan penandaan batas-batas tanah yang dijual beli serta mengumumkan kepada masyarakat sekitar bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah tersebut.

e.       Para pihak melakukan pengesahan jual beli tanah di hadapan kepala adat yang kemudian mencatat dan mengeluarkan surat keterangan jual beli tanah yang sah menurut hukum adat.

 

 

2.      Hukum Perdata Barat

 

Pengaturan terhadap dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) jual beli adalah suatu perjanjian ketika pihak yang satu (penjual) mengikatkan dirinya untuk menyerahkan (hak milik atas) suatu benda dan pihak lain (pembeli) untuk membayar harga yang telah dijanjikan (pasal 1457 KUHPerdata).

 

Pasal 1458 KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat mereka mencapai kata sepakat mengenai benda yang diperjualbelikan beserta harganya biarpun benda tersebut belum diserahkan dan harganya pun belum dibayar.

 

Dalam hukum perdata barat, jual beli tanah diatur oleh Ketentuan-Ketentuan Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek). Proses jual beli tanah dalam hukum perdata barat melibatkan adanya perjanjian jual beli antara pihak penjual dan pembeli yang dituangkan dalam akta notaris. Akta notaris merupakan bukti sah yang memberikan kekuatan hukum terhadap transaksi jual beli tanah.

 

Syarat-syarat jual beli tanah menurut hukum perdata barat adalah sebagai berikut :

a.       Adanya tanah sebagai objek jual beli yang harus memiliki sertifikat hak atas tanah yang sah dan tidak bermasalah.

b.      Adanya para pihak yang berkepentingan dalam jual beli tanah yaitu penjual dan pembeli yang harus memiliki kewenangan dan kapasitas hukum untuk melakukan perbuatan hukum tersebut.

c.       Adanya harga yang disepakati oleh para pihak yang harus sesuai dengan nilai pasar dan tidak merugikan salah satu pihak.

d.      Adanya persetujuan dari para pihak yang harus dilakukan secara sukarela dan tanpa paksaan atau tipu daya.

e.       Adanya akta otentik yang dibuat oleh notaris atau PPAT yang berisi pernyataan-pernyataan para pihak mengenai jual beli tanah, serta syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku.

 

 

 

Prosedur jual beli tanah menurut hukum perdata barat adalah sebagai berikut :

a.       Para pihak melakukan negosiasi mengenai harga dan syarat-syarat jual beli tanah.

b.      Para pihak membuat surat perjanjian jual beli tanah di bawah tangan yang ditandatangani oleh para pihak dan disaksikan oleh saksi-saksi.

c.       Para pihak melakukan pembayaran uang muka atau tanda jadi sebagai bukti keseriusan dan kepastian jual beli tanah.

d.      Para pihak menunjuk notaris atau PPAT untuk membuat akta otentik jual beli tanah, serta melampirkan dokumen-dokumen yang diperlukan, seperti sertifikat hak atas tanah, kartu tanda penduduk, surat nikah, surat cerai, surat kematian, surat kuasa, dan lain-lain.

e.       Para pihak melakukan pembayaran sisa harga tanah secara tunai atau dengan cara lain yang disepakati dan menyerahkan tanah beserta bukti kepemilikannya kepada pembeli.

f.        Para pihak melakukan penandatanganan akta otentik jual beli tanah di hadapan notaris atau PPAT yang kemudian mencatat dan mengeluarkan salinan akta otentik jual beli tanah yang sah menurut hukum perdata barat.

g.      Para pihak melakukan pengukuran dan penandaan batas-batas tanah yang dijual beli, serta mengumumkan kepada masyarakat sekitar bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah tersebut.

h.      Para pihak melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan setempat, dengan membayar biaya-biaya yang ditetapkan serta melampirkan akta otentik jual beli tanah dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan.

 

3.      UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria)

 

UUPA merupakan landasan hukum yang mengatur agraria di Indonesia. Menurut UUPA, jual beli tanah dilakukan melalui akta otentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, yaitu pejabat pertanahan. Prosedur jual beli tanah meliputi persyaratan administratif, seperti pemberitahuan kepada pihak berwenang, pembayaran pajak, dan lain-lain. UUPA juga memberikan perlindungan hukum terhadap hak pemilik tanah dalam transaksi jual beli.

 

 

 

Prosedur Jual Beli Tanah menurut UUPA :

a.       Memastikan Status Lahan. Status tanah yang ideal untuk diperjual belikan biasanya mengacu pada tiga hal, yaitu bebas, bersih dan jelas.

b.      Mengecek Keaslian Surat Tanah.

c.       Memeriksa keaslian sertifikat tanah.

d.      Membuat Akta Jual Beli (AJB) Tanah.

e.       Membawa Berkas AJB ke BPN.

 

AD, H. Nandang, dkk. 2022. Administrasi Pertanahan, Edisi ke 4. Banteng. Universitas Terbuka.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria.